Loyers abusifs : les colocataires bénéficient du même assouplissement procédural qu’en matière de protection contre les congés

TF 4A_157/2019* du 20.4.2020 c. 2

Art. 70 - ACTION EN REDUCTION DU LOYER – CONSORITE NECESSAIRE DES COLOCATAIRES – LEGITIMATION ACTIVE DU COLOCATAIRE AGISSANT SEUL CONTRE LE BAILLEUR ET L ‘AUTRE COLOCATAIRE

La jurisprudence selon laquelle un colocataire peut agir seul pour contester le congé, pour autant qu’il assigne le ou les autres colocataires aux côtés du bailleur, s’applique également aux actions découlant des règles sur la protection contre les loyers abusifs ; ces deux domaines du droit du bail d’habitation ou de locaux commerciaux forment un ensemble homogène qui justifie de reconnaître un tempérament à l’action conjointe des colocataires.

2020-N17 Loyers abusifs : les colocataires bénéficient du même assouplissement
procédural qu’en matière de protection contre les congés

Note Patricia Dietschy-Martenet

1 Depuis le 1er décembre 1994, une coopérative a loué à un couple de concubins un appartement dans un immeuble à Genève soumis jusqu’à fin 2016 au régime des habitations à loyers modérés. En novembre 1995, le locataire a informé la bailleresse qu’il quitterait le logement à la fin de l’année mais que sa compagne y demeurerait avec leurs deux filles. 

2 A la sortie du contrôle étatique du loyer, les locataires ont sollicité une baisse de 40% de leur loyer. Face au refus de la bailleresse, la locataire a ouvert action en diminution de son loyer contre la bailleresse et le locataire. Ses prétentions ont été rejetées en première instance. En appel, la Cour de justice de Genève lui a en revanche accordé, après avoir procédé à un calcul de rendement net, une baisse de loyer dès le 1er janvier 2017 et a condamné la bailleresse à la restitution du trop-perçu. 

3 La bailleresse recourt au Tribunal fédéral. Sur le plan procédural, elle invoque une violation de l’art. 70 al. 1 CPC en ce sens que la locataire ne pouvait pas engager seule le procès, sans son colocataire comme codemandeur. Faute de qualité pour agir, la cour cantonale aurait dû rejeter la demande en réduction de loyer. Le Tribunal fédéral examine soigneusement la question. Il rappelle d’abord que les consorts matériels nécessaires sont titulaires ou obligés ensemble d’un seul et même droit et doivent en principe ouvrir action ou être actionnés conjointement en justice. En matière de bail commun, l’action formatrice en contestation du congé ne peut conduire qu’à un jugement qui a force entre tous les intéressés (TF, 28.8.2017, 4A_689/2016, c. 4.1). Toutefois, la jurisprudence a admis un tempérament à cette action conjointe, pour tenir compte du besoin de protection sociale particulièrement aigu lorsqu’un bail d’habitation est en jeu (ATF 140 III 598, c. 3.2 ; TF, 31.7.2019, 4A_570/2018, c. 3.1 non publié à l’ATF 145 III 281 ; TF, 12.3.2018, 4A_625/2017, c. 3.1 ; TF, 28.8.2017, 4A_689/2016, c. 4). Le but est d’éviter qu’un colocataire ne perde son logement parce que l’autre ne souhaite pas contester la résiliation en justice. Cette jurisprudence implique que l’ensemble des cocontractants soient parties au procès, d’un côté ou de l’autre de la barre ; il n’est donc pas nécessaire que les colocataires, consorts matériels nécessaires, soient codemandeurs ; un colocataire peut agir seul, pour autant qu’il assigne le bailleur et le ou les autres colocataires, comme codéfendeurs (ATF 140 III 598, c. 3.3 ; 145 III 281 c. 3.1 et 3.4.2). Le Tribunal fédéral a étendu l’application de cette jurisprudence aux procédures en annulation du congé de baux de locaux commerciaux (TF, 28.8.2017, 4A_689/2016, c. 4.1), ainsi qu’à celles en constat de la nullité ou de l’inefficacité de la résiliation (TF, 21.12.2017, 4A_347/2017, c. 3.1 ; TF, 28.8.2017, 4A_689/2016, c. 4.1). Il n’a en revanche jamais eu à statuer sur son application aux actions formatrices en diminution du loyer. Suivant l’avis de la doctrine majoritaire, il admet que tel soit le cas, dans la mesure où les règles sur la protection contre les loyers abusifs consacrées aux art. 269 ss CO relèvent du même besoin de protection sociale du locataire. Les domaines des loyers et des congés abusifs forment un ensemble homogène. Les principes retenus à l’ATF 140 III 598 doivent dès lors également s’appliquer aux actions de colocataires fondées sur la protection contre les loyers abusifs. 

4 La solution retenue dans cet arrêt n’appelle aucune critique, tant elle paraît logique et justifiée : le législateur ayant consacré des règles de droit matériel spéciales visant à protéger les locataires de baux d’habitation ou de locaux commerciaux contre les congés et contre les loyers abusifs, ces actions doivent, sur le plan procédural, être traitées de façon identique. Même si tous les colocataires ont un intérêt au paiement d’un loyer réduit, tous ne souhaitent pas toujours entamer les démarches pour ce faire, quel qu’en soit le motif (paresse, crainte de représailles ou de péjorations des relations avec le bailleur, séjour durable à l’étranger, etc.). Le tempérament à l’exigence d’une action commune est donc légitime pour ce type d’actions également.

5 Cette jurisprudence ne devrait en revanche pas s’appliquer aux cobailleurs, qui doivent toujours agir ensemble pour faire par exemple valider la hausse de loyer ou constater la validité de la résiliation du bail après qu’ils se sont opposés à une proposition de jugement (art. 211 al. 2 lit. a CPC). En effet, le tempérament à l’action conjointe est fondé sur le besoin de protection accru du locataire dans les domaines des loyers et des congés abusifs. 

6 Il faut enfin relever les similitudes mises en exergue dans cet arrêt entre les procédures portant sur la protection contre les congés et celles en matière de protection contre les loyers abusifs. Or, le champ d’application de la procédure simplifiée découlant de l’art. 243 al. 2 lit. c CPC n’a jamais été discuté au regard de la « protection contre les loyers abusifs ». A l’inverse, la notion de « protection contre les congés » a déjà fait l’objet de plusieurs arrêts, lesquels ont abouti à une définition extensive de la notion (ATF 142 III 690 ; 142 III 402 ; 142 III 278 ; 139 III 457). Faut-il en déduire qu’un même élargissement serait consacré par notre haute cour s’agissant de la « protection contre les loyers abusifs » et qu’ainsi, toute procédure portant sur le loyer serait visée par l’art. 243 al. 2 CPC ? Une telle interprétation, qui nous semble en l’état contraire à la loi, aurait le mérite de la simplicité et de la prévisibilité. Bohnet va encore plus loin en proposant une révision de cette disposition pour que l’ensemble des litiges portant sur un bail d’habitation ou de locaux commerciaux soient soumis à la procédure simplifiée (Bohnet François, Bail et procédure simplifiée : où prend fin le domaine de la protection contre les congés ? Plaidoyer pour une révision législative, in : Bovey/Chappuis/Hirsch (édit.), Mélanges à la mémoire de Bernard Corboz, Zurich 2019, p. 305 ss, p. 313).

Proposition de citation:
Patricia Dietschy-Martenet in newsletter CPC Online 2020-N17, n…

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