{"id":4037,"date":"2020-07-08T09:31:00","date_gmt":"2020-07-08T07:31:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.zpo-cpc.ch\/?p=4037"},"modified":"2023-05-23T11:40:35","modified_gmt":"2023-05-23T09:40:35","slug":"bger-4a-157-2019","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.zpo-cpc.ch\/de\/zpo-blog\/bger-4a-157-2019\/","title":{"rendered":"Missbr\u00e4uchliche Mietzinse: Mitmieter geniessen die gleiche verfahrensrechtliche Abschw\u00e4chung wie beim K\u00fcndigungsschutz"},"content":{"rendered":"\t\t
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Die Rechtsprechung, wonach ein Mitmieter allein die K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses anfechten kann, solange er gegen den oder die Mitmieter auf Seiten des Vermieters klagt, gilt auch f\u00fcr Klagen, die sich aus den Vorschriften \u00fcber den Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen ergeben; diese beiden Bereiche des Mietrechts hinsichtlich von Wohn- und Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen bilden ein homogenes Ganzes, was rechtfertigt, eine Abschw\u00e4chung von der gemeinsamen Klage der Mitmieter zuzulassen.<\/p>\n

2020-N17 Missbr\u00e4uchliche Mietzinse: Mitmieter geniessen die gleiche verfahrensrechtliche Abschw\u00e4chung wie beim K\u00fcndigungsschutz
\nBem. Patricia Dietschy-Martenet<\/em><\/strong><\/p>\n

1<\/strong> Seit dem 1. Dezember 1994 vermietete eine Genossenschaft eine Wohnung in einem Geb\u00e4ude in Genf an ein Konkubinatspaar, welches bis Ende 2016 der Regelung betreffend preisg\u00fcnstige Wohnungen unterlag. Im November 1995 teilte der Mitmieter der Vermieterin mit, er werde die Wohnung am Ende des Jahres verlassen, seine Partnerin werde jedoch mit den beiden T\u00f6chtern in der Wohnung bleiben.<\/p>\n

2<\/strong> Im Hinblick auf das Ende der staatlichen Mietzinskontrolle forderten die Mieter im Jahr 2016 eine Herabsetzung ihrer Miete um 40 %. Da sich die Vermieterin weigerte, erhob die Mieterin gegen die Vermieterin und den Mitmieter eine Klage auf Herabsetzung des Mietzinses. Ihre Antr\u00e4ge wurden im erstinstanzlichen Verfahren abgewiesen. Im Berufungsverfahren gew\u00e4hrte ihr die Genfer Cour de Justice hingegen nach Berechnung des Nettoertrages eine Herabsetzung der Miete ab dem 1. Januar 2017 und verurteilte die Vermieterin zur R\u00fcckerstattung des zu viel bezahlten Betrags.<\/p>\n

3<\/strong> Die Vermieterin gelangt mit Beschwerde ans BGer. In verfahrensrechtlicher Hinsicht r\u00fcgt sie eine Verletzung von Art. 70 Abs. 1 ZPO und bringt vor, die Mieterin h\u00e4tte das Verfahren nicht allein, ohne ihre Mitmieter als Mitkl\u00e4ger, einleiten d\u00fcrfen. Mangels Aktivlegitimation h\u00e4tte das kantonale Gericht die Klage auf Mietzinsreduktion abweisen m\u00fcssen. Das BGer pr\u00fcft die Frage sorgf\u00e4ltig. Es weist zun\u00e4chst darauf hin, dass die in materieller Hinsicht notwendigen Streitgenossen zusammen gemeinsam Inhaber ein und desselben Rechts bzw. durch dieses Recht gemeinsam verpflichtet sind und deshalb grunds\u00e4tzlich gemeinsam klagen oder beklagt werden m\u00fcssen. Im Falle eines gemeinsamen Mietvertrags kann die Gestaltungsklage auf Anfechtung der K\u00fcndigung nur zu einem Urteil f\u00fchren, das f\u00fcr alle betroffenen Parteien in Rechtskraft erw\u00e4chst (BGer, 28.8.2017, 4A_689\/2016, E. 4.1). Die Rechtsprechung hat jedoch eine Abschw\u00e4chung von dieser gemeinsamen Klage zugelassen, um dem besonders akuten Bedarf an sozialem Schutz Rechnung zu tragen, wenn es um die Miete einer Wohnung geht (BGE 140 III 598 E. 3.2; BGer, 31.7.2019, 4A_570\/2018, E. 3.1 n.v. in BGE 145 III 281; BGer, 12.3.2018, 4A_625\/2017, E. 3.1; BGer, 28.8.2017, 4A_689\/2016, E. 4). Damit soll verhindert werden, dass ein Mitmieter seine Wohnung verliert, weil der andere Mitmieter die K\u00fcndigung nicht vor Gericht anfechten will. Diese Rechtsprechung impliziert, dass alle Mitvertragsparteien auf der einen oder anderen Seite der Gerichtsschranken am Prozess teilnehmen; es ist daher nicht notwendig, dass die Mitmieter als notwendige Streitgenossen Mitkl\u00e4ger sind; ein Mitmieter kann allein klagen, solange er gegen den Vermieter und den\/die anderen Mitmieter als Mitbeklagte klagt (BGE 140 III 598 E. 3.3; 145 III 281 E. 3.1 und 3.4.2). Das BGer hat die Anwendung dieser Rechtsprechung auf Verfahren auf Anfechtung der K\u00fcndigung von Mietvertr\u00e4gen \u00fcber Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume (BGer, 28.8.2017, 4A_689\/2016, E. 4.1) sowie auf Verfahren auf Feststellung der Nichtigkeit oder Unwirksamkeit der K\u00fcndigung (BGer, 21.12.2017, 4A_347\/2017, E. 3.1; BGer, 28.8.2017, 4A_689\/2016, E. 4.1) ausgedehnt. Hingegen musste es noch nie \u00fcber deren Anwendung auf Gestaltungsklagen auf Mietzinsherabsetzung entscheiden. Der mehrheitlichen Lehrmeinung folgend l\u00e4sst es diese Anwendung zu, da den in Art. 269 ff. OR verankerten Regeln zum Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen das gleiche Bed\u00fcrfnis nach sozialem Schutz des Mieters zugrunde liegt. Die Bereiche der missbr\u00e4uchlichen Mietzinse bzw. K\u00fcndigungen bilden ein einheitliches Ganzes. Die in BGE 140 III 598 anerkannten Grunds\u00e4tze m\u00fcssen daher auch f\u00fcr Klagen von Mitmietern gelten, die auf dem Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen beruhen.<\/p>\n

4<\/strong> An der in diesem Urteil gew\u00e4hlten L\u00f6sung ist nichts zu beanstanden, da sie logisch und gerechtfertigt erscheint: Da der Gesetzgeber besondere materiellrechtliche Regeln zum Schutz der Mieter von Wohn- oder Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen gegen missbr\u00e4uchliche K\u00fcndigungen und Mietzinse festgelegt hat, sind solche Klagen verfahrensrechtlich gleich zu behandeln. Selbst wenn alle Mitmieter ein Interesse daran haben, einen herabgesetzten Mietzins zu bezahlen, werden aus verschiedenen Gr\u00fcnden (Faulheit, Angst vor Vergeltungsmassnahmen oder Beeintr\u00e4chtigung der Beziehungen zum Vermieter, langfristiger Aufenthalt im Ausland usw.) nicht alle entsprechende Schritte unternehmen wollen. Die Abschw\u00e4chung vom Erfordernis der gemeinsamen Klage ist daher auch bei dieser Art von Klagen gerechtfertigt.<\/p>\n

5<\/strong> Diese Rechtsprechung sollte jedoch nicht f\u00fcr Mitvermieter gelten, die stets gemeinsam handeln m\u00fcssen, um z.B. die Mietzinserh\u00f6hung f\u00fcr rechtsg\u00fcltig erkl\u00e4ren oder die Rechtsg\u00fcltigkeit der K\u00fcndigung des Mietverh\u00e4ltnisses feststellen zu lassen, nachdem sie einen Urteilsvorschlag abgelehnt haben (Art. 211 Abs. 2 lit. a ZPO). Denn die Abschw\u00e4chung von der gemeinsamen Klage basiert auf dem verst\u00e4rkten Schutzbedarf des Mieters in den Bereichen der missbr\u00e4uchlichen Mietzinse und K\u00fcndigungen.<\/p>\n

6<\/strong> Schliesslich ist auf die in diesem Urteil hervorgehobenen \u00c4hnlichkeiten zwischen dem Verfahren um K\u00fcndigungsschutz und dem Verfahren zum Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen hinzuweisen. Nun wurde aber der Anwendungsbereich des vereinfachten Verfahrens gem\u00e4ss Art. 243 Abs. 2 lit. c ZPO nie mit Blick auf den \u00abSchutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen\u00bb diskutiert. Umgekehrt bildete der Begriff des \u00abK\u00fcndigungsschutz[es]\u00bb bereits Gegenstand mehrerer Urteile, die zu einer extensiven Definition dieses Begriffs gef\u00fchrt haben (BGE 142 III 690; 142 III 402; 142 III 278; 139 III 457). Ist daraus abzuleiten, dass das BGer in Bezug auf den \u00abSchutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinsen\u00bb zur gleichen weitgehenden Definition gelangen w\u00fcrde und dass somit jedes Verfahren im Zusammenhang mit dem Mietzins unter Art. 243 Abs. 2 ZPO fallen w\u00fcrde? Eine solche Auslegung, die uns nach heutiger Rechtslage gesetzeswidrig erscheint, h\u00e4tte den Vorteil der Einfachheit und Vorhersehbarkeit. Bohnet geht sogar noch weiter und schl\u00e4gt eine Revision dieser Bestimmung vor mit dem Ziel, alle Streitigkeiten im Zusammenhang mit der Miete von Wohn- oder Gesch\u00e4ftsr\u00e4umen dem vereinfachten Verfahren zu unterstellen (Fran\u00e7ois Bohnet, Bail et proc\u00e9dure simplifi\u00e9e: o\u00f9 prend fin le domaine de la protection contre les cong\u00e9s? Plaidoyer pour une r\u00e9vision l\u00e9gislative, in: Bovey\/Chappuis\/Hirsch (Hrsg.), M\u00e9langes \u00e0 la m\u00e9moire de Bernard Corboz, Z\u00fcrich 2019, S. 305 ff., S. 313).<\/p>\n

Zitationsvorschlag:<\/strong>
\nPatricia Dietschy-Martenet in Newsletter ZPO Online 2020-N17, Rz…<\/p>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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